【美国信托】有贷款的房子可以放在信托中吗？

抵押贷款和可撤销信托

如果是可撤销的信托，答案是肯定的，即使有抵押贷款，您也可以将您的房屋置于可撤销的生前信托中。

请记住，可撤销的生前信托是一种遗产规划工具。在您去世后，您置于信托中的财产继续由信托持有，但受托人可以在不经过遗嘱认证程序的情况下分配信托资产。

如果您的房屋有抵押贷款，则可以将其置于信托中，并且您的幸存家庭成员不必经过遗嘱认证程序。这对您幸存的家人来说是一个巨大的好处。

联邦法律禁止抵押贷款公司剥夺您使用可撤销信托作为遗产规划工具的权利。

如果您已经拥有一个信托并且其中有抵押房屋怎么办。房子可以再融资吗（Can a home be re-financed）？简短的回答是肯定的，您可以为您的可撤销生前信托持有的房屋再融资。 

但是，贷方可能需要一些额外的步骤才能完成再融资。

除了您可能必须提交的申请和财务文件外，您的贷方可能希望作为再融资交易的一部分，将房屋从信托转移到信托委托人的名下。

这一要求是基于错误地认为，如果贷款没有偿还，如果可撤销的生前信托的受托人而不是所有者签署再融资文件，贷款人就不能取消对不动产的赎回权。

由于大多数可撤销的生前信托授予受托人担保信托资产（包括房屋）的权力，您可能需要向贷方指出此步骤是不必要的，或尝试寻找愿意接受受托人的贷方(s) 签署再融资文件。 

如果无法做到这一点，律师可以准备一份将房屋从信托中转出以进行再融资的契据，并在再融资完成后将契据转回您的信托中。受托人将签署第一份契约，将房屋从信托中取出，业主将签署第二份契约，将房屋重新置于可撤销的生前信托中。

或者，贷方可能会要求提供律师意见书，声明该信托是州法律规定的活跃、有效、合法的信托实体。

在任何一种选择下，如果您的房子已经在信托里面了，您很可能需要联系遗产规划律师，让您完成再融资流程。

提示：如果贷方坚持将房屋从可撤销的生前信托中转出，确保您的房屋在再融资完成后转回信托中非常重要。如果您忽略将房屋转回信托，您将失去将房屋由信托所有的好处。这些好处包括在生活中易于管理和避免在所有者死亡时进行遗嘱认证。 

如果您的房屋在您去世时不归您的信托所有，则该房屋将根据您的倾倒遗嘱的规定转回信托。（倾倒遗嘱是一个“安全网”，如果资产被遗漏在信托之外，它会在您去世后自动转移到先前建立的信托。）

但是，遗嘱仍然必须经过认证。创建信托的唯一目的之一是避免遗嘱认证程序。

抵押贷款和不可撤销信托

问题：如果我的不动产由不可撤销的 Medicaid 信托拥有，我能否获得抵押贷款呢？如果我将财产转让给不可撤销的 Medicaid 信托，银行可以要求现有抵押贷款全额到期吗？

答：这取决于您希望获得什么样的融资。不幸的是，大多数银行不会针对不可撤销信托拥有的不动产提供传统的抵押贷款或房屋净值信贷额度。幸运的是，在纽约州，不可撤销的 Medicaid 信托可以被撤销，这意味着您可以从不可撤销的 Medicaid 信托中移除您希望抵押的财产，只要您获得所有对该信托有利害关系的人的同意。这应始终在律师的帮助下完成，因为同意必须符合严格的要求。

纽约州不可撤销的医疗补助信托

请记住，如果您从不可撤销的 Medicaid 信托中移除财产以获得融资贷款，然后将该财产转回不可撤销的 Medicaid 信托，它将重新开始回溯期。换言之，由于 Medicaid 要求资产在被视为“不可用”以符合资格之前必须在信托中保存五年，如果您从信托中移除财产，您将失去该财产已经积累的时间。如果您稍后将财产转回信托，它将重新开始计时。

反向抵押贷款怎么办？

如果您希望在不可撤销的医疗补助信托中获得房屋的反向抵押贷款，那么您可能很幸运。有一些银行将允许房主在医疗补助信托中获得其财产的反向抵押贷款，前提是该信托符合银行的承销指南。同样，只要所有受益人同意修改信托，您就可以修改条款以符合银行的要求。

关于转让已经抵押的房产，根据 Garn-St. 根据《日耳曼法案》，只要信托保留借款人的入住权，银行就不能“催款”或要求房主全额支付抵押贷款余额。但是，对于受反向抵押贷款的财产来说，这不一定是正确的。如果您拥有的房产已经被反向抵押，谨慎起见，在进行任何转让之前获得抵押公司的许可。

管理信托中不动产的法律帮助

一旦涉及不可撤销的信托，处理受抵押贷款或您正在考虑为其申请抵押贷款的房产可能是一件棘手的事情。在做出任何决定之前，请务必寻求信托继承法和房地产交易方面经验丰富的律师的建议。

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作者简介
翁莉家族办公室 翁莉
美国纽约州、华盛顿特区、马里兰联邦法院律师
美国马里兰Rockville Law Group创始人
美国移民，信托，遗嘱，慈善规划，婚姻继承，美国贸易，投资法律服务