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“地产不死鸟”佳兆业

佳兆业又一次陷入了生死危机。
文丨石豆

近日,由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的财富产品被曝兑付逾期。

佳兆业通过锦恒财富募集的本金规模为119.13亿元,到期利息8.75亿元,合计127.88亿元。目前逾期本息约3亿元。

对此,佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人表示,佳兆业是负责任的企业,给佳兆业时间,佳兆业有能力和办法偿还。

最后的结局还有待观察,但纵观佳兆业的发展轨迹,从2014年20强,到2015年跌出地产百强外,而后又扭转乾坤爬升至地产25强,这家潮州房企,在22年的生命中,大起大落,韧性惊人,才走到今天。


01 “旧改之王”佳兆业

1999年,郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟创办佳兆业。

郭氏兄弟是潮州普宁人,早期从事贸易及工业生意,因看到同乡搞房地产有声有色,所以也参与进来。他们一进入深圳这个大水塘,就搞出了一番大动静。

他们在龙岗拿下总建面58万方的烂尾楼地块。

这个地块位于布吉片区,布吉片区大多是杂乱纷繁的厂房,位置偏远,佳兆业拿下的是龙泉别墅的烂尾项目,杂草丛生,周边配套设施很不完善。

郭英成却迎难而上,将大社区、综合开发、全配套设施的理念融入其中,力邀香港城投公司担纲规划设计,还引进了戴德梁行的优质物业管理服务,不仅有超大入户花园,还有罕见创新户型。

2000年10月,寓意“桂馥芬芳、美好家园”的桂芳园一期正式发售,大获市场好评。郭英成一鼓作气加推8期,一举打响佳兆业在城市更新领域的品牌。

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此后,佳兆业主攻旧改项目,比如深圳佳兆业中心、深圳佳兆业城市广场、深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华都等,每个案例均受到各界好评。

郭氏家族也多次上榜胡润全球富豪榜,可郭英成却十分低调,据说他最大的爱好就是工作。在他的主导下,佳兆业于2009年上市,一举成为房企黑马。

佳兆业与其他房企不一样,它有着独特的战略标签和成长轨迹。

佳兆业是中国地产的“旧改之王”。这与众多房企强调高周转、高负债、高杠杆追逐规模的打法不一样。

旧改主要针对的是“三旧”(旧村、旧厂、旧城镇)和烂尾楼的改造,统称为城市更新。城市更新本质上是一场跨周期投资,风险大、周期长,十年八年的周期都是常态,周转速度慢,现金流要求也非常高。

但旧改利润率是最高的,郭英成称深圳旧改项目的毛利率50%左右,广州40%,惠州、中山此类城市则为26%左右。平均下来,佳兆业旧改项目毛利润率20%以上。

佳兆业从公司成立初就以旧改为立业根基,注重低成本的土地拓展,发展边缘区域市场,走创新的差异化道路,也建立了一支实力过硬的城市更新团队,佳兆业因此修得了自己的“独门武功”,成为当之无愧的“旧改之王”。

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佳兆业的另一个战略标签是“大湾区”。佳兆业经营上已经高度与大湾区“捆绑”了。=

根据佳兆业2021年半年报,截至2021年6月30日,佳兆业总土地储备约3114万平方米,其中大湾区土地储备占比达61.8%;土储总货值约7347亿元,其中,大湾区的土储货值约5580亿元,占比76%;深圳、广州可售货值约3455亿元,香港可售货值约301亿元。

销售方面,今年上半年,佳兆业集团实现累计合约销售权益金额638.54亿元,同比增长77.2%,其中,粤港澳大湾区仍为公司战略中心,合约销售金额贡献占比达51%。

大湾区内房地产体量最大,房价最高,需求最旺的还是广深两地,而广深两地尤其是深圳,是一座“缺地”的城市,得旧改者才能得天下。

佳兆业精耕深圳,立足大湾区,已经完成了珠三角、长三角、华中、成渝、环渤海五大主要经济区域的全国化战略布局。

走城市更新的道路,是时也是势。


02 佳兆业的“地产+”布局

2014年,当头部房企喊出房地产行业已经进入“白银时代”开启发展多元化业务时,佳兆业在继续深耕大湾区旧改领域的同时,积极扩展商业地产和其他产业板块,多元化布局已经悄悄形成。

上市十年,佳兆业逐渐打造成为涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文化体育、物业管理、航海运输、商业运营、高端餐饮、茶业经营、财富管理、酒店运营、科技产业、公寓办公、深足俱乐部、国际教育、供应链管理等超20个产业和细分领域的大型企业航母。

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根据“成熟一块分拆一块”的模式,截至2021年11月,包括收购在A股上市的佳云科技、佳兆业资本、佳兆业美好、港股上市公司佳兆业健康、星岛新闻、以及美股上市的产业地产公司南太地产在内,佳兆业旗下已有6家上市平台。

这六家上市主体的一把手基本均由郭氏家族担任,如郭英成分别担任佳兆业集团、佳兆业资本的董事会主席、星岛新闻的法定代表人和董事会主席。

郭氏二代目前也已经开始在佳兆业体系内崭露头角。如出生于1991年的郭晓群(佳兆业集团的联席总裁和佳云科技的董事长)、出生于1994年的郭晓亭(佳兆业美好的董事会副主席和星岛新闻的行政总裁)、出生于1998年的郭晓欣(佳兆业健康的行政总裁)以及出生于1999年的郭灏丽(佳兆业健康的执行董事)。

郭英成的 “三女一子”在父亲郭英成的铺路下,逐渐独当一面。至此,郭英成在内地也算由家族掌控了局面。


03 “地产不死鸟”佳兆业

然而,佳兆业的发展并不是一路顺遂,2014年一场危机,差点让佳兆业破产。

2014年11月,因其创始人郭英成卷入深圳落马高官蒋尊玉案,郭英成避居香港。佳兆业在深圳的4个楼盘逾2000套房源随即被锁定,销售回款中断,债务危机爆发。

两个月后,因郭英成辞职事项触发一项融资协议包含的强制性提前还款条文,导致佳兆业的一笔4亿港元贷款违约。

和如今的情形颇为相似,这一系列事件导致标普、穆迪等纷纷下调佳兆业的信用评级。

2015年1月,佳兆业无法按时支付一笔已到期的2600万美元债券的利息,成为首家美元债券违约的中资房企。

与此同时,24家金融机构向法院申请查封佳兆业的资产。据彼时媒体报道,当时尚未兑付的房地产信托产品额已高达100亿元。

屋漏偏逢连阴雨,多年的合作伙伴普华永道按捺不住曝出佳兆业的“六宗罪”,因不能签发财报,佳兆业被长期停牌。

融创孙宏斌随后杀入,计划并购,不料却引爆佳兆业财报造假问题。

奇迹还是发生了,融创并购未果,郭英成重掌佳兆业。随后,佳兆业与地方政府修复关系,跟债权人达成重组协议,跟境外债权人达成协议,财报造假问题找到“替罪羊”——佳兆业的部分“前雇员”主导财务造假,郭英成不知情亦不认可。

在此之前,少不了同为普宁人的富德系老板、时任富德生命人寿(原生命人寿)董事长张峻的倾囊相助。

2015年4月9日,第二大股东富德生命人寿向佳兆业其提供13.77亿元的贷款。此外,富德生命人寿还在2014年12月以16.68亿港元,接手佳兆业11.21%股权,使其股比增至29.96%,成为佳兆业单一机构大股东。并接管了郭英成的执行董事、董事会主席职位。

此外,郭英成旗下的国民信托的股权,也转给了富德生命人寿,颇有身家相托的意味。

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风雨飘摇中各路金主出手相救,中信、平安、信达强势进入。中信银行和中信信托向佳兆业输血300亿,平安银行输血500亿,信达则通过债转股方式深度介入佳兆业多个旧改项目。

在各方出手救助之下,加之被锁的房产项目解锁,郭英成本人平安落地,佳兆业危机渐除。

2017年3月26日,佳兆业连续发布了12份公告,其中有2014年-2016年5份业绩报告,并于3月27日在香港联交所恢复买卖。

时隔724天,佳兆业终于迎来复牌,不出所料,股价开盘就策马奔腾一骑绝尘!开盘大涨60.26%,最高时涨幅达到87.18%,截至收盘,佳兆业报收2.43港元/股,涨幅达到55.13%。

诚然,这与当时中国地产正处于牛市密不可分,2015年下半年开始,房地产市场率先在深圳、北京等一线市场发力,房价猛涨,佳兆业赶上了好时候。

其次,佳兆业土地储备优质,大部分集中在深圳,凭借其巨大的旧改土储,加之其在旧改方面的丰富经验,未来利润可期。这也是当时那些金融机构之所以愿帮佳兆业的理由。

走出危机后,佳兆业开始了新的增长之路,真正可以说是凤凰涅槃,也获得了“地产不死鸟”之称。

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佳兆业这次绝境逢生的经历,天时地利人和缺一不可。

目前佳兆业正深陷第二次危机,但当前的佳兆业则面临与当年完全不同甚至相反的政策环境,再融资已变得非常困难,富德生命人寿自身经营亦步履蹒跚,佳兆业的困局究竟如何演化还有待观察。

但回顾郭英成的创业史,从潮汕起家到精耕深圳,从闻名一时到触底反弹,从险被收购到稳步增长,这一路走来可谓大起大落。

难能可贵的是,当公司受到重创时,郭英成没有一蹶不振,而是在绝望中寻找希望,静待时机,希望佳兆业的故事,能在悲观的市场中,给大家以信心。

毕竟双十一当日,房地产板块逆势拉升,领涨两市,那么佳兆业是否能触底反弹,续写“不死鸟”的传奇,尚有故事可以讲。

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