“地产不死鸟”佳兆业

资管云 行业洞察3年前5013.43W00

佳兆业又一次陷入了生死危机。

近日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的财富产品被曝兑付逾期。

佳兆业通过锦恒财富募集的本金规模为119.13亿元，到期利息8.75亿元，合计127.88亿元。目前逾期本息约3亿元。

对此，佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人表示，佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，佳兆业有能力和办法偿还。

最后的结局还有待观察，但纵观佳兆业的发展轨迹，从2014年20强，到2015年跌出地产百强外，而后又扭转乾坤爬升至地产25强，这家潮州房企，在22年的生命中，大起大落，韧性惊人，才走到今天。

01 “旧改之王”佳兆业

1999年，郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟创办佳兆业。

郭氏兄弟是潮州普宁人，早期从事贸易及工业生意，因看到同乡搞房地产有声有色，所以也参与进来。他们一进入深圳这个大水塘，就搞出了一番大动静。

他们在龙岗拿下总建面58万方的烂尾楼地块。

这个地块位于布吉片区，布吉片区大多是杂乱纷繁的厂房，位置偏远，佳兆业拿下的是龙泉别墅的烂尾项目，杂草丛生，周边配套设施很不完善。

郭英成却迎难而上，将大社区、综合开发、全配套设施的理念融入其中，力邀香港城投公司担纲规划设计，还引进了戴德梁行的优质物业管理服务，不仅有超大入户花园，还有罕见创新户型。

2000年10月，寓意“桂馥芬芳、美好家园”的桂芳园一期正式发售，大获市场好评。郭英成一鼓作气加推8期，一举打响佳兆业在城市更新领域的品牌。

此后，佳兆业主攻旧改项目，比如深圳佳兆业中心、深圳佳兆业城市广场、深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华都等，每个案例均受到各界好评。

郭氏家族也多次上榜胡润全球富豪榜，可郭英成却十分低调，据说他最大的爱好就是工作。在他的主导下，佳兆业于2009年上市，一举成为房企黑马。

佳兆业与其他房企不一样，它有着独特的战略标签和成长轨迹。

佳兆业是中国地产的“旧改之王”。这与众多房企强调高周转、高负债、高杠杆追逐规模的打法不一样。

旧改主要针对的是“三旧”（旧村、旧厂、旧城镇）和烂尾楼的改造，统称为城市更新。城市更新本质上是一场跨周期投资，风险大、周期长，十年八年的周期都是常态，周转速度慢，现金流要求也非常高。

但旧改利润率是最高的，郭英成称深圳旧改项目的毛利率50%左右，广州40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。平均下来，佳兆业旧改项目毛利润率20%以上。

佳兆业从公司成立初就以旧改为立业根基，注重低成本的土地拓展，发展边缘区域市场，走创新的差异化道路，也建立了一支实力过硬的城市更新团队，佳兆业因此修得了自己的“独门武功”，成为当之无愧的“旧改之王”。

佳兆业的另一个战略标签是“大湾区”。佳兆业经营上已经高度与大湾区“捆绑”了。=

根据佳兆业2021年半年报，截至2021年6月30日，佳兆业总土地储备约3114万平方米，其中大湾区土地储备占比达61.8%；土储总货值约7347亿元，其中，大湾区的土储货值约5580亿元，占比76%；深圳、广州可售货值约3455亿元，香港可售货值约301亿元。

销售方面，今年上半年，佳兆业集团实现累计合约销售权益金额638.54亿元，同比增长77.2%，其中，粤港澳大湾区仍为公司战略中心，合约销售金额贡献占比达51%。

大湾区内房地产体量最大，房价最高，需求最旺的还是广深两地，而广深两地尤其是深圳，是一座“缺地”的城市，得旧改者才能得天下。

佳兆业精耕深圳，立足大湾区，已经完成了珠三角、长三角、华中、成渝、环渤海五大主要经济区域的全国化战略布局。

走城市更新的道路，是时也是势。

02 佳兆业的“地产+”布局

2014年，当头部房企喊出房地产行业已经进入“白银时代”开启发展多元化业务时，佳兆业在继续深耕大湾区旧改领域的同时，积极扩展商业地产和其他产业板块，多元化布局已经悄悄形成。

上市十年，佳兆业逐渐打造成为涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文化体育、物业管理、航海运输、商业运营、高端餐饮、茶业经营、财富管理、酒店运营、科技产业、公寓办公、深足俱乐部、国际教育、供应链管理等超20个产业和细分领域的大型企业航母。

根据“成熟一块分拆一块”的模式，截至2021年11月，包括收购在A股上市的佳云科技、佳兆业资本、佳兆业美好、港股上市公司佳兆业健康、星岛新闻、以及美股上市的产业地产公司南太地产在内，佳兆业旗下已有6家上市平台。

这六家上市主体的一把手基本均由郭氏家族担任，如郭英成分别担任佳兆业集团、佳兆业资本的董事会主席、星岛新闻的法定代表人和董事会主席。

郭氏二代目前也已经开始在佳兆业体系内崭露头角。如出生于1991年的郭晓群（佳兆业集团的联席总裁和佳云科技的董事长）、出生于1994年的郭晓亭（佳兆业美好的董事会副主席和星岛新闻的行政总裁）、出生于1998年的郭晓欣（佳兆业健康的行政总裁）以及出生于1999年的郭灏丽（佳兆业健康的执行董事）。

郭英成的 “三女一子”在父亲郭英成的铺路下，逐渐独当一面。至此，郭英成在内地也算由家族掌控了局面。

03 “地产不死鸟”佳兆业

然而，佳兆业的发展并不是一路顺遂，2014年一场危机，差点让佳兆业破产。

2014年11月，因其创始人郭英成卷入深圳落马高官蒋尊玉案，郭英成避居香港。佳兆业在深圳的4个楼盘逾2000套房源随即被锁定，销售回款中断，债务危机爆发。

两个月后，因郭英成辞职事项触发一项融资协议包含的强制性提前还款条文，导致佳兆业的一笔4亿港元贷款违约。

和如今的情形颇为相似，这一系列事件导致标普、穆迪等纷纷下调佳兆业的信用评级。

2015年1月，佳兆业无法按时支付一笔已到期的2600万美元债券的利息，成为首家美元债券违约的中资房企。

与此同时，24家金融机构向法院申请查封佳兆业的资产。据彼时媒体报道，当时尚未兑付的房地产信托产品额已高达100亿元。

屋漏偏逢连阴雨，多年的合作伙伴普华永道按捺不住曝出佳兆业的“六宗罪”，因不能签发财报，佳兆业被长期停牌。

融创孙宏斌随后杀入，计划并购，不料却引爆佳兆业财报造假问题。

奇迹还是发生了，融创并购未果，郭英成重掌佳兆业。随后，佳兆业与地方政府修复关系，跟债权人达成重组协议，跟境外债权人达成协议，财报造假问题找到“替罪羊”——佳兆业的部分“前雇员”主导财务造假，郭英成不知情亦不认可。

在此之前，少不了同为普宁人的富德系老板、时任富德生命人寿（原生命人寿）董事长张峻的倾囊相助。