豪宅大涨，啥信号？

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从前年开始，楼市就出现了明显的分化。

当我们极不乐观的，用“一九现象”来形容的时候，很多人并不相信历，史性的拐点会这么早来。

事实是，学区房热度骤降，老破旧无人问津，整个行业头顶依然阴云密布，市场仿佛被冻住。

而另一边，一线城市的豪宅，被抢到天价。

坐标上海，3月11日，位于陆家嘴板块的豪宅，中粮海景壹号，在阿里法拍完成拍卖，经过141轮竞价，以1.78亿元总价成交，超出了起拍价6870万元，折算单价高达30万元/平方米。

在此之前，市场一度担心这样的豪宅，没人敢接。

当月，翠湖天地隽荟一套7楼的377平户型，挂牌价1.35亿元，在很短时间，就以1.3亿元成交。

只有这两套？一张“2022年3月前5天上海豪宅成交数据”的表格，在中介朋友圈刷屏。

光是上海涨？

坐标广州，金融城某商业大平层项目，备案价最高达到42万/平；侨鑫汇悦台一套1300平方顶复，以总价4亿多，折合单价38万成交；珠江新城颐德公馆一套170平方起拍价1500万的法拍房，经过104轮厮杀，以3211万成交。

坐标苏州，一季度已经有34套总价超1000万的豪宅成交。其中1500万以上占50%，最贵3300万+，最快挂牌1周就成交。

……

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这些豪宅，是2022年才开始涨的吗？一年多以前就开始了。

CRIC数据显示，2021年，重点10城总价1000万元以上新建豪宅，共成交41018套，其中一线成交30916套，皆创历史新高。

总价3000万元以上和5000万元以上成交总量，较2020年分别增加了6%和31%。

2021年，一线城市二手“千万豪宅”成交18383套，处于历史高位。从单价来看，10万元/平方米以上豪宅共成交14633套，同比增加79%。深圳、三亚、青岛、南京同比涨幅超200%。

单价15万元以上顶豪，全国共成交925套，分布在上海、苏州、北京、深圳和广州五大城市。

核心二三线城市总价1000万以上的豪宅成交量，自2011年以来，首次突破1万套，热度也很高。 

高净值人群像买白菜一样疯狂买豪宅，导致量价齐升，背后的原因又是什么？

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从某种程度上说，是因为投资渠道匮乏。

实体不敢碰，放银行利息太低，买股票吃过大亏，放手上还担心贬值，所以在资产配置时，会拿出一部分配置稀缺不动产。

不少售价超高的豪宅，已经可以直接忽略居住属性，完全作为投资标的物。

这算进入茅台逻辑了？

毕竟稀缺的地段永远稀缺，高端的豪宅永不缺钱，对手盘也是有钱人。就拿上海来说，核心地段两三百平的大平层、金桥的独栋花园别墅，还有老洋房，哪个不抢手。

中介还给这部分客户做了人物画像，普遍有多套住宅，而且不同城市，皆是投资，不需要贷款。

有人咨询过我们，现在追涨一线城市豪宅还来得及吗？

把时间轴拉长就会发现，豪宅的投资回报率并没有想地那么高，而且有很强的周期。

这一波行情，可以说是近十年来的一次补涨和价值回归，并不具备持续性。如果顺带改善，倒是可以坚决得上。

至于二线城市，购买力后劲不足，市场乏力。

结

豪宅只是特例，再次强调，楼市没看到回暖迹象。

当市场一九现象非常清晰之后，真正的需求才浮出水面。

越是刚需，越对价格敏感，户型差点或远点无所谓，特别强调性价比。

中间段，要的东西越来越多，又是学区，又是配套，还讲究户型、朝向、房龄，所以特别挑房子。

高净值人群最看中稀缺，其次是品牌和品质。