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豪宅大涨,啥信号?

最近大半年,一线城市的豪宅,涨的有点失控。

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从前年开始,楼市就出现了明显的分化。

当我们极不乐观的,用“一九现象”来形容的时候,很多人并不相信历,史性的拐点会这么早来。

事实是,学区房热度骤降,老破旧无人问津,整个行业头顶依然阴云密布,市场仿佛被冻住。

而另一边,一线城市的豪宅,被抢到天价。

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坐标上海,3月11日,位于陆家嘴板块的豪宅,中粮海景壹号,在阿里法拍完成拍卖,经过141轮竞价,以1.78亿元总价成交,超出了起拍价6870万元,折算单价高达30万元/平方米。

在此之前,市场一度担心这样的豪宅,没人敢接。

当月,翠湖天地隽荟一套7楼的377平户型,挂牌价1.35亿元,在很短时间,就以1.3亿元成交。

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只有这两套?一张“2022年3月前5天上海豪宅成交数据”的表格,在中介朋友圈刷屏。

光是上海涨?

坐标广州,金融城某商业大平层项目,备案价最高达到42万/平;侨鑫汇悦台一套1300平方顶复,以总价4亿多,折合单价38万成交;珠江新城颐德公馆一套170平方起拍价1500万的法拍房,经过104轮厮杀,以3211万成交。

坐标苏州,一季度已经有34套总价超1000万的豪宅成交。其中1500万以上占50%,最贵3300万+,最快挂牌1周就成交。

……


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这些豪宅,是2022年才开始涨的吗?一年多以前就开始了。

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CRIC数据显示,2021年,重点10城总价1000万元以上新建豪宅,共成交41018套,其中一线成交30916套,皆创历史新高。

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总价3000万元以上和5000万元以上成交总量,较2020年分别增加了6%和31%。

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2021年,一线城市二手“千万豪宅”成交18383套,处于历史高位。从单价来看,10万元/平方米以上豪宅共成交14633套,同比增加79%。深圳、三亚、青岛、南京同比涨幅超200%。

单价15万元以上顶豪,全国共成交925套,分布在上海、苏州、北京、深圳和广州五大城市。

核心二三线城市总价1000万以上的豪宅成交量,自2011年以来,首次突破1万套,热度也很高。 

高净值人群像买白菜一样疯狂买豪宅,导致量价齐升,背后的原因又是什么?


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从某种程度上说,是因为投资渠道匮乏。

实体不敢碰,放银行利息太低,买股票吃过大亏,放手上还担心贬值,所以在资产配置时,会拿出一部分配置稀缺不动产。

不少售价超高的豪宅,已经可以直接忽略居住属性,完全作为投资标的物。

这算进入茅台逻辑了?

毕竟稀缺的地段永远稀缺,高端的豪宅永不缺钱,对手盘也是有钱人。就拿上海来说,核心地段两三百平的大平层、金桥的独栋花园别墅,还有老洋房,哪个不抢手。

中介还给这部分客户做了人物画像,普遍有多套住宅,而且不同城市,皆是投资,不需要贷款。

有人咨询过我们,现在追涨一线城市豪宅还来得及吗?

把时间轴拉长就会发现,豪宅的投资回报率并没有想地那么高,而且有很强的周期。

这一波行情,可以说是近十年来的一次补涨和价值回归,并不具备持续性。如果顺带改善,倒是可以坚决得上。

至于二线城市,购买力后劲不足,市场乏力。


豪宅只是特例,再次强调,楼市没看到回暖迹象。

当市场一九现象非常清晰之后,真正的需求才浮出水面。

越是刚需,越对价格敏感,户型差点或远点无所谓,特别强调性价比。

中间段,要的东西越来越多,又是学区,又是配套,还讲究户型、朝向、房龄,所以特别挑房子。

高净值人群最看中稀缺,其次是品牌和品质。

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